خلاصه ی روال خرید زمین/خونه در آلمان

بچه ها این پست به درد کسایی که آلمان نیستن و تو فاز خرید خونه نیستن، نمی خوره اصلا. ولی من گفتم حالا همن یکی دو نفری که شاید از اینجا رد میشن و شاید لازم داشته باشن، من تجربه مو بهشون گفته باشم.

از اون جایی که برای ما ایرانی ها خیلی پیچیده حساب میشه حساب و کتاب های آلمانی، من به طور خلاصه و تیتروار میگم که برای خرید خونه/زمین مراحلش چیه:

1- قبل از اینکه اصلا شروع کنین به دنبال خونه گشتن، با یه بانک یا یکی از این واسط های وام دادن (مثل DrKlein یا Interhyp) یه قرار بذارین و ببینین اصلا چقدر به شما بالقوه وام میدن. وقتی این قرار رو میذارین، یه سری مدارک مثل درآمدتون و مخارجتون رو باید به بانک یا همون شخص نشون بدین و اونا میگن که بر اساس شرایط شما، مثلا شما حداکثر می تونین 600 تا یا 700 تا یا یه میلیون تا وام بگیرین.

بعد بگین همین رو به عنوان یه مدرک بهتون بدن. اما دقت کنین که این مدرک برای اونا الزام آور "نیست" و در شرایط واقعی، بستگی داره قیمت زمین یا خونه چقدر باشه. یعنی مثلا اگر زمینی قیمت کارشناسیش 200 تا باشه و فروشنده 300 تا بفروشه و شما بخواین بابتش 300 تا وام بگیرین، بانک قبول نمی کنه و میگه این زمین به این قیمت نمی ارزه و من این قدر وام بهتون نمی دم. اون مبلغی که بالا گفتم، حداکثر مبلغی هست که شما "می تونین" بگیرین.

پس تا اینجا شما یه مدرک گرفته این که چقدر بهتون وام میدن.

2- میرین خونه یا زمینی که می خواین رو می بینین و مدارک لازمش رو می گیرین (مدارک خیلی کامل و دقیقی ازتون می خوان که بعضی هاش رو خود فروشنده هنوز باید از شهرداری یا جایی مثل اون درخواست بده. پس، سعی کنین زود بجنبین و هی خودتون زنگ بزنین و پیگیری کنین و هلشون بدین که کارتونو پیش ببرن.).

3- دوباره با بانک های مختلف به صورت همزمان صحبت می کنین که حالا برای این خونه ی مشخص چقدر بهتون وام حاضرن بدن و با چه شرایطی و چه سودی و ... . دقت کنین که حتما با چندین بانک صحبت کنین و منتظر نشین که حالا ببینم این بانک چی میگه، بعد برم سراغ بعدی. میتینگ گذاشتن با بانک و درخواست آفر (یا همون Angebot) کردن از بانک برای شما الزام آور نیست و نگران نباشین.

3.1- اگرکسی که باهاش صحبت کرده ین، خود بانک نبوده و یه واسط بوده، ممکنه بعدا بانک دقیقا با اون شرایط بهتون وام نده. یعنی واسط به شما میگه که بانک فلان با سود 3.10 بهتون وام میده. شما هم می گین می خوایم و درخواست رسمی امضا شده میدین. بعدا، بانک با بررسی دقیق بهتون میگه که ما بهتون با 3.25 می تونیم وام بدیم، نه با 3.10. پس به این هم حواستون باشه و همین که یه نفر گفت این بانک بهتون همچین وامی میده، سریع باور نکنین. همزمان با چندین بانک صحبت کنین.

4- وقتی با بانک سر سود و این چیزاش به توافق رسیدین، بانک به شما یه تاییدیه میده که ما به شما وام میدیم یا کلا قرارداد وام رو بهتون میده.

4.1- بعد از اون، بانک کلی نامه ی دیگه هم برای شما می زنه و حساب براتون باز میکنه و ازتون می خواد که برای احراز هویت میتینگ آنلاین بذارین یا برین به نزدیک ترین اداره ی پست تا کارت شناسایی و چهره ی شما رو تطبیق بدن و ... .

5- همزمان شما باید از دفتر ثبت اسناد هم نوبت گرفته باشین که سریع تر کاراتون انجام بشه.

5.1 و 4.1 معمولش اینه که بانک همزمان بهتون یه نامه ی Grundschuldbestellung هم میده و شما اونو روزی که قرار دارین توی دفتر ثبت اسناد با خودتون می برین. اما اگر نداد، اول قرارداد رو امضا می کنین. قرارداد امضا شده رو برای بانک می فرستین. بانک به شما Grundschuldbestellung رو میده و شما دوباره نوبت می گیرین از دفتر ثبت اسناد و دوباره اونجا یه سری چیزا رو امضا می کنین.

5.2 اتفاقات مربوط به ثبت اسناد کلا به آلمانی انجام میشه و به دلیل مسائل حقوقیش، اگر شما آلمانی بلد نباشین، اونا به انگلیسی برای شما توضیح نمیدن، یا اگر هم بدن، وجاهت قانونی نداره. شما خودتون باید با خودتون مترجم ببرین اگر لازم می دونین.

6- بعد از اینکه شما قرارداد رو امضا کردین، دفتر ثبت اسناد خودش بقیه ی کارها رو انجام میده و به شهرداری درخواست میده که این سند رو به اسم شما ثبت کنه.

در واقع، اول یه جورایی زمین/خونه برای شما رزرو میشه. یعنی فروشنده دیگه نمی تونه این زمین رو به کس دیگه ای بفروشه.

بعد کم کم هی براتون نامه میاد که این پول رو بابت فلان چیز و اون یکی رو بابت فلان چیز پرداخت کنین.

نامه ها هم از جاهای مختلفی میان. از Finanzamt میان، از Amtsgericht میان، از Stadt میان. همه رو باید پرداخت کنین. هر کدوم هم زمان سررسید خودشونو دارن. بیشترینشون یک ماهه معمولا و بعضی ها هم دو هفته مهلت پرداختشون هست.

ضمنا، اگر دو نفری زمین رو خریده باشین، هر کدومتون نامه ی جدا دریافت می کنین. یعنی نصف مالیات رو شخص الف باید بده و نصف مالیات رو شخص ب. یعنی؛ تقریبا، برای هر چیزی دو تا نامه دریافت می کنین.

7- بیشترین مبلغی هم که توی این نامه ها باید پرداخت کنین، نامه ی فینانتس امت هست که مالیات رو ازتون می گیره. وقتی که شما این مالیات (و سایر مبالغ) رو پرداخت کنین، در نهایت، شهرداری (یا حالا هر کسی که مسئولشه) به دفتر ثبت اسناد نامه می زنه که این پرداخت ها انجام شده و این ثبت انجام شده و دفتر ثبت اسناد هم به شما نامه می زنه که زمین به نام شما به ثبت رسید و بعد از اون شما باید پول دفتر ثبت اسناد و پول بنگاهی رو بدین.

8- همزمان، بانک هم هر وقت تمام کارها انجام بشه به شما نامه می زنه که ما مبلغ رو پرداخت کردیم/می کنیم و شما از فلان تاریخ باید وامتون رو پرداختش رو شروع کنین.

8.1 معمولا بانک پول زمین رو مستقیم به خریدار میده و نمی ریزه به حساب شما که شما پرداخت کنین به حساب فروشنده. (اما برای ساخت خونه، پول رو به حساب خودتون می ریزه.)

8.2- حواستون باشه که برای پرداخت های بانکی، شما یه سقفی دارین که می تونین پول انتقال وجه بدین. اگر لازمه، مبلغ حداکثر پرداخت ممکن رو برای خودتون تغییر بدین و بیشترش کنین.

مثلا برای ما، بانکمون بعد از باز کردن حساب، تو همون اوایل نامه زد که حداکثر مبلغ قابل پرداخت رو زیاد کنین خودتون چون 1) اگر مثلا قرار باشه شما 50 هزار یورو به حساب کسی بریزین ولی سقف پرداختتون در روز 10 هزار تا باشه، شما اون زمان با استرس باید درخواست تغییر سقف پرداخت بدین چون 2) وقتی شما توی سایت درخواست تغییر سقف پرداخت میدین، (برای بانک ما) 72 ساعت طول می کشه تا اعمال بشه.

بنابراین، نباید این تغییر سقف انتقال وجه رو انقدر به تعویق بندازین که براتون مشکل ساز بشه.

--

حالا ما هنوز به مراحل بعدیش نرسیده ایم ولی فکر کنم از اینجا به بعدش دیگه یه سری روال ساده داشته باشه.

معمولش اینه که وقتی شما خونه می سازین، هر مرحله ای که ساخته میشه، شرکت سازنده به شما فاکتورهای پرداختش رو میده. شما فاکتورها رو به بانک ارائه میدین و بانک پرداخت رو انجام میده. هر رسیدی که به شما داده میشه، دو هفته زمان پرداخت داره. بنابراین، شما زمان کافی برای اطلاع دادن به بانک و دریافت پول و انجام پرداخت ها دارین.

اما حواستون باشه که اگر این وسط خواستین چند هفته برین مسافرت، حتما قبلش هماهنگ بکنین با شرکت سازنده تون که اگر فاکتوری چیزی هست، براتون مشکل ساز نشه.

--

10- پروسه ی انجام این کارهای اداری طولانیه و پر از میتینگ های مختلف. ما الان حدود سه ماهی هست که درگیر این مراحلیم (از اولین قرار با شرکت سازنده و امضای قراردادها و ... ). بنابراین، باید آدم باحوصله ای باشین برای این مدل کارها .

--

این چند روز چقدر چیز میز نوشتم .