وام خونه

امروز رفتم بانک و مشاوره گرفتم در مورد وام گرفتن برای خونه. گفتم اینجا هم اطلاعاتمو به اشتراک بذارم، شاید به درد کسی خورد. پیشاپیش ببخشید اگر به درد اکثرتون نمی خوره و ببخشید که تیکه تیکه اس چیزایی که می نویسم، من سعی می کنم نکته هاشو بگم دیگه.

برای اینکه وام بگیریم، من یه بار ایمیل زدم و درخواست نوبت کردم که مشاوره ی حضوری بگیرم. بعد یه ایمیل فرستادن با شونصد تا فرم که پر کنین و شونصد تا مدرک که بفرستین. وقتی همه ی اونا رو آماده کردیم و فرستادیم، ایمیل زدن و نوبت دادن.

از جمله چیزای مهمی که باید توی فرمه پر می کردین/ مدارکی که باید می فرستادین اینا بودن:

- مبلغ حقوق سالانه تون توی امسال، پارسال و سال قبل ترش (برای تمام کسایی که می خوان وام رو بگیرن. توضیح اینکه وام رو میشه یه نفره گرفت یا دو نفره وقتی هر دو نفر کار می کنن.).

- پول هایی که هر ماه باید بدین، مثل اجاره خونه، وام هایی که دارین

- درصد وام هایی که الان دارین (و فکر کنم مبلغشون)

- مبلغی که به عنوان سرمایه ی شخصی توی حسابتون دارین (منظور سرمایه ایه که حاضرین برای خونه هزینه کنین، یعنی اگر مثلا 100 هزار یورو توی حسابتونه، اما به هر دلیلی دلتون نمی خواد بیشتر از 50 هزار تاشو بدین برای خونه، باید توی فرم بنویسین 50 هزار یورو)

- سه تا فیش حقوقی آخر برای هر فرد

- Lohsteuerbescheinigung برای هر دو نفر، برای هر سه سالی که قبل تر گفتم. برای اونایی که نمی دونن این مدرکه چیه، آخر سال، توی هر شرکتی که کار کنین، این برگه رو بهتون میدن که نشون میده که شما در کل سال چقدر حقوق گرفتین. در واقع، خلاصه ی کل مبلغ هایی هست که دریافت کردین و مالیات ها و بیمه هایی که پرداخت کردین و ...

- آخرین Steuerbescheid ی که دارین، برای اونایی که نمی دونن، شما توی آلمان وقتی کارمند باشین، وظیفه دارین برای هر سال اظهارنامه ی مالیاتی پر کنین. حالا ممکنه شما یه سال انجام ندین و سه چهار سال یه بار انجام بدین و هر بار برای سه چهار سال، اشکالی نداره، اما مهم اینه که حتما حتما برای هر سال این اظهارنامه ها رو پر کنین. بعد از اینکه اظهارنامه ها رو پر کردین و فرستادین، براتون یه Steuerbescheid میاد که نشون میده که شما چقدر مالیات داده این و چقدرش رو می تونین پس بگیرین/چقدر باید هنوز اضافه تر بدین.

یکی دیگه از فرم هایی که باید براشون پر می کردیم این بود که بهشون اجازه بدیم که از بانک ما استعلام کنن که شرایطمون چطوریه.

بعد از اینکه ما این مدارک رو پر کردیم و آماده کردیم و براشون فرستادیم، بهمون نوبت مشاوره ی حضوری دادن.

از اینجا به بعد چیزاییه که از مشاوره ی حضوریم یاد گرفتم:

- حقوق خالص دریافتی دو نفرتون جمع زده میشه به عنوان درآمد کل خانواده. البته؛ چیزای دیگه رو هم حساب می کنن ها. یعنی برای ما حتی یارانه ی بچه رو هم حساب کرد! از این حقوق، هر چی که باشه - مستقل از اینکه چقدر باشه- نصفش رو در نظر می گیرن برای هزینه های زندگی. بقیه اش میشه اون حداکثر مبلغی که شما می تونین باهاش وام بدین. یعنی مثلا اگر شما دو نفر، جمعا حقوق خالص دریافتیتون 5000 یورو باشه، شما حداکثر می تونین وامی بگیرین که مبلغ ماهیانه اش 2500 تا باشه.

- اگر خونه ای که می خواین بخرین، قیمتش بیشتر از 400 هزار یورو باشه، باید برای بانک - یا حداقل این بانکی که من رفتم- برگه ی ارزیابی کارشناس رو ببرین. اما چه کارشناسی؟ کارشناس معتبر مورد تایید. یعنی چی؟ فرض کنید یه نفر یه آگهی زده که یه خونه داره که می فروشه به 500 هزار یورو، شما آگهیش رو می بینین و خوشتون میاد. ولی چون سر در نمیارین، میخواین یکیو با خودتون ببرین که بگه این خونه این قدر می ارزه یا نه. واسه این کار، شما می تونین یه آدم مشاور املاکی رو که توی بازار هست با خودتون ببرین و اون می تونه بهتون بگه که هزینه بکنین واسه این خونه این قدر یا نه. این مدل آدما حدود 100 تا 200 یورو می گیرن و میان ارزیابی می کنن ملکی که مد نظر شماست. اما نمی تونن بهتون مدرک قانونی ای بودن که شما به بانک یا دادگاه یا هر جایی ارائه کنین. اون مدل کارشناس هایی که میان ریز به ریز تمام نکات رو یادداشت می کنن و اندازه گیری می کنن و مصالح مورد استفاده ی خونه رو دقیق بررسی می کنن، بین 1000 تا 2000 یورو می گیرن. برای اینکه بتونین وامی بالاتر از 400 هزار یورو بگیرین، باید مدارک تایید شده ی همچین شخصی رو داشته باشین برای خونه ی مد نظرتون. یعنی یه همچین شخصی باید بگه که این خونه 400 هزارا یورو می ارزه، نه یه دلال یا مشاور املاکی.

از آقاهه پرسیدم آیا ممکنه من بخوام خونه ای رو با مبلغی بخرم و بانک بگه به نظر ما این قدر نمی ارزه؟ گفت به طور معمول اتفاق نمیفته اما گاهی پیش میاد، بله. مثلا یکی اومده بود یه خونه ای رو می خواست بخره 3 میلیون یورو، ولی از نظر ما اون خونه 1.5 میلیون یورو بیشتر نمی ارزید! اختلاف این قدر زیاد بود. خب توی این حالت ما اون قدر وام نمی دیم به طرف. اما زیاد این اتفاق نمیفته.

- علاوه بر هزینه ی خود خونه، همیشه حدود 8-10 درصد هزینه های جانبی وجود داره، هزینه هایی که بهش می گن Nebenkosten (ترجمه ی این کلمه دقیقا میشه هزینه های جانبی)، مثل هزینه ی ثبت سند و پول مشاور املاکی و این چیزا. آقاهه گفت این هزینه رو باید خودتون داشته باشید (ظاهرا بعضی از بانک ها برای این هزینه ها هم باز وام میدن، اما این بانک حداقل نمی داد). چرا؟ چون شما وقتی می گین وام بده برای خونه، ما میدیم، خونه یه مکان و جای مشخص داره و ما دقیقا داریم معامله می کنیم و می دونیم که پول رو بابت چی داریم میدیم. اما این هزینه های جانبی، به ازاشون شیء مشخص مورد معامله ای نمی تونه وجود داشته باشه.

- وام ها معمولا طوری طراحی میشن که تو سی سال تموم بشن، اما بالقوه میشه حتی وقتی آدم بازنشسته میشه هم هنوز ادامه داشته باشه وامش. اما خب گفت براتون مشاوره میذاریم و براتون شفاف سازی می کنیم که مطمئن بشین که می تونین مبلغ رو حتی توی زمان بازنشستگیتون که حقوقتون کمتره پرداخت کنین.

- وام ها درصداشون ده سال ده سال تعیین میشن معمولا. یعنی شما اول یه وامی رو با یه درصدی قبول می کنین. ده سال پرداخت می کنین. بعد از ده سال، دوباره نوبت میده بانک بهتون که برین با همدیگه صحبت کنین و به یه توافقی برسین برای درصد وامتون. خب کمتر که معمولا نمیشه، اما به هر حال مثلا ممکنه شما بگین من الان می تونم مبلغ بیشتری رو ماهانه پرداخت کنم و می خوام یه کمی واممو تغییر بدم.

- یکی از پیش فرض های وام گرفتن -حداقل با این بانک- اینه که بیمه ی عمر داشته باشین که اگه مردین، این طوری نشه که همسرتون نتونه به تنهایی از پس وام بربیاد.

- داشتن بیمه برای خود وام ضروری نیست، اما اگر بخواین می تونین وامتونو بیمه کنین که مثلا اگر بیکار شدین، مشکلی پیش نیاد. برای دونستن مبلغ دقیق پرداخت ماهیانه ی بیمه ی وام، باید مشاوره بگیرین از بخش مربوط به بیمه، ولی آقاهه گفت مثلا به این بستگی داره که چند ساله دارین کار می کنین و حقوقتون چقدره و چند ساله که دارین با کارفرمای فعلیتون کار می کنین و ... .

- درصد وام ها سه تا سطح مختلف داره: 1) شما صد در صد مبلغ رو از بانک می خواین، یعنی مثلا خونه 400 هزار یورو قیمتشه و شما هم 400 هزار یورو وام می خواین 2) شما 80 درصد مبلغ خونه رو وام می خواین، 3 ) شما 60 درصد مبلغ خونه رو وام می خواین و بقیه اش رو خودتون دارین. آقاهه گفت اگر مورد سوم بود، برین apothekerbank خیلی شرایطش متفاوته و براتون بهتره و گفت میشه یه مقداریشو از اونجا وام بگیرین و یه مقداریشو از اینجا و این میشه بهترین حالت براتون*. من دیگه راجع به کم و کیف ماجرا نپرسیدم توی این حالت چون ما در هر صورت، 40 درصد مبلغ رو نداریم تو جیبمون . البته؛ شما می تونین بگین من 90 درصد مبلغ رو وام می خوام ها، ولی خب از نظر سود و ایناش، فرقی با 100 درصد نداره.

- اگر قصد دارین تعمیراتی انجام بدین توی خونه، بهترین حالتش اینه که همون اول بگین. یعنی همون زمانی که کارشناس می برین، بهش بگین که ما می خوایم مثلا آشپزخونه رو یا حیاط رو یا پنجره ها رو تعمیر/عوض کنیم. و اون باید اینا رو یادداشت کنه. بعد شما موقع وام گرفتن، مثلا به جای 400 هزار تای هزینه ی خونه، 430 هزار تا وام درخواست میدین که 30 هزار تاش برای تعمیراته. شما اون 400 هزارتا رو بلافاصله دریافت می کنین که برای خونه خریدنه، ولی اون 30 هزار تا رو فقط با ارائه ی رسید می تونین بگیرین؛ یعنی شما یه نفر رو میارین که براتون مثلا پنجره ها رو عوض کنه. اون این کارو می کنه، به شما رسید میده که مثلا تا دو هفته دیگه این پولو به حساب من بریزین. شما رسیدو می برین میدین به بانک، یکی دو روز بعدش، پول توی حساب شماست یا حتی بانک خودش می تونه مستقیم اون پول رو به حساب اون بنده خدا بریزه.

- خونه ها 80 سال حداکثر عمرشون حساب میشه. یعنی اگر خونه ای ساخت 2000 باشه، از نظر بانک، هنوز شصت سال دیگه عمر می کنه. اما برای یه خونه ی ساخت 1940، شما نمی تونین برین درخواست یه وام سی ساله بکنین.

--

دیگه فعلا بیشتر از این چیزی یادم نمیاد که بگم. اگه سوالی دارین بپرسین، شاید چیزای بیشتری پرسیده باشم اون موقع که الان یادم نباشه.

--

* اتفاقا مامان و بابای شایان دقیقا همین طوری وام گرفته بودن و اون زمان به ما گفتن که ما یه مقداریشو از آپوتکابانک گرفتیم و یه مقداریشو از VR بانک. فقط اینکه اونا خونه شون نزدیک 750 هزار یورو قیمتش بود. الان می فهمم چرا انقدر اصرار دارن ما هم خونه بگیریم. فکر کنم فکر می کنن ما هم مثل خودشون پولداریم. آخه 40 درصد 750 هزار تا میشه 300 هزار یورو. ما اگه 300 هزار یورو تو جیبمون داشتیم که می رفتیم خونه می خریدیم باهاش، دیگه وام نمی گرفتیم .

حالا شاید اونام 300 تا نداشتن توی جیبشون - هر چند که عجیب هم نیست اگر داشته باشن- ولی خب مطمئنا اندازه ی ما هم اندک نبوده پول توی جیبشون که رفته ان از اون بانکه وام گرفته ان.